加州老年人房产税与住房援助

可以。加州的房产税延缓（PTP）计划由州审计长办公室运营，允许符合条件的年长房主推迟缴纳其住房的房产税。当固定收入难以支付一大笔年度或半年度税单时，这可能是一条救命之道。州政府直接向县缴纳当年的税款，该金额成为房屋上的留置权（lien），日后再偿还——即在房屋出售、产权易手、房主永久搬离或房主去世时偿还。

要符合条件，房主必须满足以下所有要求：

延缓的税款并非免费的钱——延缓金额每年按5%累计利息，并以留置权作担保。但对许多家庭而言，将这笔费用推迟到未来，远好于现在冒着欠税的风险。有两点很重要：资金有限并按先到先得发放，因此并非所有符合条件者都会获批；申请每年仅在10月1日至2月10日期间受理（表格从9月起可获取）。房主每年想延缓税款时都必须重新申请。您可致电(800) 952-5661或发邮件至postponement@sco.ca.gov联系该计划。

有两项减免可以永久降低账单。第一项是房主减免，几乎适用于所有拥有并自住房屋的人。它将房屋的应税价值减少7,000美元，每年约节省70美元。这听起来不多，但每年都能省下这笔钱，而且申请很容易：您使用BOE-266表格向县评估办公室一次性申报，只要继续在那里居住，就无需再次申请。要获得全额减免，请在2月15日前申报；如果申报较晚，可获得部分减免。房屋必须在1月1日（房产税的'留置权日'）时是房主的主要居所。令人意外的是，许多符合条件的房主从未申请，因此始终值得查看您的父母是否已经拥有该减免。

第二项是残障退伍军人减免，额度要大得多。因与服役相关的状况被评定为100%残障的退伍军人（或因与服役相关的残障无法工作而按100%比例领取补偿的退伍军人），可减免其房屋评估价值中相当大的一部分。2026年基本减免额为评估价值的180,671美元，家庭收入低于年度上限者还可获得更高的低收入减免271,009美元。这些金额每年根据通货膨胀调整，因此请向您的县评估办公室或在boe.ca.gov上查询当前数字。符合条件的退伍军人的未再婚遗属配偶——或因公殉职的军人的遗属配偶——也可申请此项减免。由于金额高得多，退伍军人应申请残障退伍军人减免，而非标准的房主减免，两者不能同时申请。

通常不会——这是最有用却最少被了解的工具之一。许多长期房主感觉被困在一栋不再适合自己的房子里，因为他们几十年前就买下了，房产税基于那个陈旧的低价值。卖房再到别处买房通常会触发按当前市场价值的全面重新评估，可能使税单翻一倍或两倍。19号提案通过允许符合条件的房主将现有的低税基带到新房，为他们解决了这个问题。

55岁及以上，或重度且永久残障的房主，可将其当前主要居所的应税（基准年）价值转移到加州任何地方的替代主要居所。根据19号提案，他们一生中最多可这样做三次。替代住房必须在出售原住房后两年内购买或建造——在出售之前或之后均可——且原住房必须曾符合房主减免或残障退伍军人减免的资格。房屋在山火或州长宣布的其他灾害中被毁的房主，享有此项福利的专属版本。

您不必换购更便宜的房子。如果替代住房价格相同或更低，旧的低税基会直接转移过来。如果替代住房价格更高，您的父母将保留旧的基准价值，再加上两套房屋之间的差价——与全面重新评估相比，仍然是一大笔节省。这正是19号提案对照护者如此宝贵的原因：它可以让年迈的父母搬到单层住宅、离家人更近的地方，或更容易改造成无障碍的房屋，而不会遭受沉重的税负增加。要使用该福利，请向新住房所在县的评估办公室提交申请，并在购房后尽快办理。

对于租房的老年人——或再也负担不起保留现有住房的老年人——主要的联邦援助来自美国住房和城市发展部（HUD）。这些计划不通过县评估办公室办理；您需通过当地的公共住房管理局（PHA）申请。HUD的网站（hud.gov）提供了查找您附近PHA的目录，明智的做法是向多个PHA申请，因为一个家庭可以加入多个轮候名单。

最常见的选择是住房选择券计划（Housing Choice Voucher Program），通常称为第8类。住房券帮助低收入的老年人、残障人士或家庭在私人市场租房或租公寓；租户通常按其调整后月收入的约30%支付房租，住房券承担其余大部分。PHA根据收入、家庭构成（包括是否有人符合老年人或残障人士资格）以及公民身份或合格的移民身份来决定资格。请做好长时间轮候的准备——有时长达数年——以及某些轮候名单会暂时关闭，因此请尽早申请，并向PHA及时更新您的联系方式。

还有另外两条值得了解的HUD途径。第202类老年人支持性住房资助专门为62岁及以上极低收入成年人建造的公寓社区，通常配有服务协调员或无障碍设计等服务。传统的公共住房则提供由当地机构管理的减租单元。准备文件时，预计需要出示收入证明（工资单、社会保障金或SSI批准函）、银行信息，以及公民身份或合格移民身份的证明。

有——这就是美国农业部（USDA）发挥作用的地方，许多人惊讶于USDA竟然会在住房方面提供帮助。USDA通过其农村发展办公室，为居住在符合条件的农村地区的人们运营住房计划。在南加州，这可能包括河滨县、圣贝纳迪诺县和帝国县的部分地区以及其他偏远社区，尽管我们通常认为该地区是城市化的。您可以在rd.usda.gov上查看某个地址是否符合条件，并找到您当地的农村发展办公室。

对照护者最相关的计划是第504类房屋维修计划，有时称为独户住房维修贷款与补助金计划。它向极低收入的房主提供利率极低的贷款（低至1%）用于维修或改善房屋，并且——对老年人尤为重要——向62岁及以上无力偿还贷款的房主提供补助金，用于消除健康和安全隐患。贷款和补助金限额由全国统一制定并随时间调整，因此请向您当地的农村发展办公室确认当前金额。这可以支付那些让父母安全居家的维修：修理损坏的屋顶或炉子、修缮危险的台阶，或消除隐患。USDA还支持农村出租住房以及为老年租户提供的租金援助。由于资格取决于房产所在地和家庭收入，最快的了解方式是直接致电您当地的USDA农村发展办公室。

首先写下适用于哪种情况：您的父母是拥有住房还是租房，以及他们是否是退伍军人？这会告诉您应该先敲哪扇门。作为照护者，您可以收集文件并陪伴父母完成整个流程，但这些计划大多需要房主或申请人本人的签名，因此请计划一起办理（如果您的父母无法签名，则使用有效的授权委托书）。

以下是一个简单的操作顺序：

几点提醒。留意日历：房产税延缓仅在10月1日至2月10日开放，且可能资金用尽，而全额房主减免需在2月15日前申报。保留您提交的所有文件的副本。并警惕诈骗——这些计划的申请全部免费，任何正规的政府计划都不会打电话索要费用、礼品卡或您父母的社会保障号码来'办理'房产税福利。如果有人以这种方式向您施压，请挂断电话，并通过其官方网站上的电话号码直接联系县评估办公室、州审计长办公室或HUD。