Hỗ trợ Thuế Bất động sản và Nhà ở cho Người cao tuổi tại California

Có. Chương trình Hoãn Thuế Bất động sản (PTP) của California, do Văn phòng Kiểm soát Tài chính Tiểu bang điều hành, cho phép chủ nhà cao tuổi đủ điều kiện hoãn nộp thuế bất động sản cho ngôi nhà của họ. Đây có thể là cứu cánh khi thu nhập cố định không đủ để trang trải hóa đơn thuế lớn hàng năm hoặc nửa năm. Tiểu bang trả thuế của năm hiện tại trực tiếp cho quận, và khoản tiền đó trở thành khoản thế chấp (lien) trên ngôi nhà, được hoàn trả sau này — khi nhà được bán, quyền sở hữu chuyển giao, chủ nhà chuyển đi vĩnh viễn, hoặc chủ sở hữu qua đời.

Để đủ điều kiện, chủ nhà phải đáp ứng tất cả các yêu cầu sau:

Thuế được hoãn không phải là tiền miễn phí — lãi suất tích lũy 5 phần trăm mỗi năm trên số tiền được hoãn, và được bảo đảm bằng khoản thế chấp. Nhưng đối với nhiều gia đình, việc dời chi phí đó sang tương lai tốt hơn nhiều so với việc mạo hiểm bị nợ quá hạn bây giờ. Quan trọng là phải biết hai điều: ngân sách có hạn và được cấp theo thứ tự đến trước phục vụ trước, nên không phải ai đủ điều kiện cũng được duyệt; và đơn chỉ được nhận trong khoảng từ ngày 1 tháng 10 đến ngày 10 tháng 2 mỗi năm (biểu mẫu có sẵn từ tháng 9). Chủ nhà phải nộp đơn lại mỗi năm nếu muốn hoãn thuế. Bạn có thể liên hệ chương trình theo số (800) 952-5661 hoặc postponement@sco.ca.gov.

Hai loại miễn giảm có thể giảm hóa đơn vĩnh viễn. Loại thứ nhất, Miễn giảm dành cho Chủ nhà, dành cho hầu hết mọi người sở hữu và sống trong ngôi nhà của chính mình. Nó giảm giá trị chịu thuế của ngôi nhà đi $7,000, tiết kiệm khoảng $70 mỗi năm. Điều đó nghe có vẻ khiêm tốn, nhưng đó là tiền quay lại mỗi năm, và dễ dàng yêu cầu: bạn nộp đơn một lần với văn phòng thẩm định quận bằng biểu mẫu BOE-266, và bạn không bao giờ phải nộp lại miễn là bạn tiếp tục sống ở đó. Để được miễn giảm toàn phần, hãy nộp trước ngày 15 tháng 2; miễn giảm một phần có sẵn nếu bạn nộp muộn hơn. Ngôi nhà phải là nơi cư trú chính của chủ sở hữu tính đến ngày 1 tháng 1 (ngày 'lien date' của thuế bất động sản). Đáng ngạc nhiên là nhiều chủ nhà đủ điều kiện không bao giờ nộp đơn, vì vậy luôn đáng để kiểm tra xem cha mẹ bạn đã có nó chưa.

Loại thứ hai là Miễn giảm dành cho Cựu chiến binh Khuyết tật, lớn hơn nhiều. Một cựu chiến binh được đánh giá khuyết tật 100% do tình trạng liên quan đến quân vụ (hoặc được bồi thường ở mức 100% vì không thể làm việc do khuyết tật liên quan đến quân vụ) có thể được miễn một phần đáng kể giá trị thẩm định của ngôi nhà. Cho năm 2026, miễn giảm cơ bản là $180,671 giá trị thẩm định, và một mức miễn giảm cao hơn dành cho người thu nhập thấp là $271,009 có sẵn cho những người có thu nhập hộ gia đình dưới mức giới hạn hàng năm. Những khoản này được điều chỉnh mỗi năm theo lạm phát, vì vậy hãy kiểm tra con số hiện tại với văn phòng thẩm định quận hoặc trên boe.ca.gov. Người phối ngẫu còn sống chưa tái hôn của một cựu chiến binh đủ điều kiện — hoặc của một quân nhân tử vong khi làm nhiệm vụ — cũng có thể yêu cầu miễn giảm này. Vì số tiền lớn hơn nhiều, cựu chiến binh nên yêu cầu Miễn giảm dành cho Cựu chiến binh Khuyết tật thay vì Miễn giảm dành cho Chủ nhà tiêu chuẩn, chứ không phải cả hai.

Thường là có — đây là một trong những công cụ hữu ích nhất và ít được hiểu nhất. Nhiều chủ nhà lâu năm cảm thấy bị mắc kẹt trong một ngôi nhà không còn phù hợp vì họ đã mua từ nhiều thập kỷ trước và thuế bất động sản của họ dựa trên giá trị cũ, thấp đó. Việc bán và mua nơi khác thường sẽ kích hoạt việc thẩm định lại toàn bộ theo giá thị trường hiện nay, có thể tăng gấp đôi hoặc gấp ba hóa đơn thuế. Đề xuất 19 giải quyết điều này cho chủ nhà đủ điều kiện bằng cách cho phép họ mang mức thuế thấp hiện có sang ngôi nhà mới.

Chủ nhà từ 55 tuổi trở lên, hoặc bị khuyết tật nặng và vĩnh viễn, có thể chuyển giá trị chịu thuế (năm cơ sở) của nơi cư trú chính hiện tại sang một nơi cư trú chính thay thế bất kỳ nơi nào ở California. Theo Đề xuất 19, họ có thể làm điều này tối đa ba lần trong đời. Ngôi nhà thay thế phải được mua hoặc xây trong vòng hai năm kể từ khi bán ngôi nhà ban đầu — trước hoặc sau khi bán — và ngôi nhà ban đầu phải đã đủ điều kiện cho Miễn giảm dành cho Chủ nhà hoặc Cựu chiến binh Khuyết tật. Chủ nhà có nhà bị phá hủy trong một vụ cháy rừng hoặc thảm họa khác do thống đốc tuyên bố có phiên bản riêng của lợi ích này.

Bạn không cần phải chuyển xuống một ngôi nhà rẻ hơn. Nếu ngôi nhà thay thế có giá bằng hoặc thấp hơn, mức thuế thấp cũ được chuyển trực tiếp. Nếu ngôi nhà thay thế đắt hơn, cha mẹ bạn giữ giá trị cơ sở cũ cộng với chênh lệch giá giữa hai ngôi nhà — vẫn tiết kiệm lớn so với việc thẩm định lại toàn bộ. Đây là điều khiến Đề xuất 19 rất có giá trị đối với người chăm sóc: nó có thể cho phép cha mẹ già chuyển đến một ngôi nhà một tầng, một nơi gần gia đình hơn, hoặc một ngôi nhà dễ làm cho dễ tiếp cận hơn, mà không bị tăng thuế nặng nề. Để sử dụng, hãy nộp đơn yêu cầu tại văn phòng thẩm định quận nơi ngôi nhà mới tọa lạc, và làm việc đó ngay sau khi mua.

Đối với người cao tuổi thuê nhà — hoặc không còn khả năng giữ ngôi nhà hiện tại — trợ giúp chính của liên bang đến từ Bộ Gia cư và Phát triển Đô thị Hoa Kỳ (HUD). Các chương trình này không thông qua văn phòng thẩm định quận; bạn nộp đơn qua Cơ quan Nhà ở Công cộng (PHA) địa phương. Trang web của HUD (hud.gov) có danh bạ để tìm các PHA gần bạn, và khôn ngoan là nên nộp đơn cho nhiều nơi, vì một hộ gia đình có thể tham gia nhiều hơn một danh sách chờ.

Lựa chọn phổ biến nhất là Chương trình Phiếu Lựa chọn Nhà ở (Housing Choice Voucher Program), thường gọi là Section 8. Một phiếu giúp người cao tuổi thu nhập thấp, người khuyết tật, hoặc gia đình thuê nhà hoặc căn hộ trên thị trường tư nhân; người thuê thường trả khoảng 30 phần trăm thu nhập hàng tháng đã điều chỉnh cho tiền thuê, và phiếu chi trả phần lớn phần còn lại. PHA quyết định tính đủ điều kiện dựa trên thu nhập, thành phần hộ gia đình (bao gồm việc ai đó có đủ điều kiện là người cao tuổi hay khuyết tật không), và quốc tịch hoặc tình trạng nhập cư hợp lệ. Hãy chuẩn bị cho các danh sách chờ dài — đôi khi nhiều năm — và cho một số danh sách chờ tạm thời đóng, vì vậy hãy nộp đơn càng sớm càng tốt và cập nhật thông tin liên hệ của bạn với PHA.

Có hai con đường HUD khác đáng biết. Nhà ở Hỗ trợ Section 202 cho Người cao tuổi tài trợ cho các cộng đồng căn hộ được xây dựng riêng cho người lớn thu nhập rất thấp từ 62 tuổi trở lên, thường có các dịch vụ như điều phối viên dịch vụ hoặc thiết kế dễ tiếp cận. Và nhà ở công cộng truyền thống cung cấp các căn hộ giảm tiền thuê do các cơ quan địa phương quản lý. Khi thu thập giấy tờ, hãy chuẩn bị xuất trình thu nhập (phiếu lương, thư phê duyệt An sinh Xã hội hoặc SSI), thông tin ngân hàng, và bằng chứng về quốc tịch hoặc tình trạng nhập cư hợp lệ.

Có — đây là nơi Bộ Nông nghiệp Hoa Kỳ (USDA) tham gia, và nhiều người ngạc nhiên rằng USDA lại hỗ trợ về nhà ở. Thông qua văn phòng Phát triển Nông thôn, USDA điều hành các chương trình nhà ở cho những người sống ở các khu vực nông thôn đủ điều kiện. Ở Nam California, điều đó có thể bao gồm các phần của quận Riverside, San Bernardino và Imperial cùng các cộng đồng ngoại vi khác, mặc dù chúng ta thường nghĩ khu vực này là đô thị. Bạn có thể kiểm tra xem một địa chỉ có đủ điều kiện không và tìm văn phòng Phát triển Nông thôn địa phương tại rd.usda.gov.

Chương trình phù hợp nhất cho người chăm sóc là chương trình Sửa chữa Nhà Section 504, đôi khi gọi là chương trình Cho vay và Trợ cấp Sửa chữa Nhà ở Một Gia đình. Nó cung cấp các khoản vay lãi suất rất thấp (thấp tới 1%) cho chủ nhà thu nhập rất thấp để sửa chữa hoặc cải thiện nhà, và — quan trọng với người cao tuổi — trợ cấp cho chủ nhà từ 62 tuổi trở lên không đủ khả năng trả khoản vay, để loại bỏ các mối nguy về sức khỏe và an toàn. Giới hạn khoản vay và trợ cấp được đặt ở cấp quốc gia và điều chỉnh theo thời gian, vì vậy hãy xác nhận số tiền hiện tại với văn phòng Phát triển Nông thôn địa phương. Điều này có thể chi trả cho loại sửa chữa giúp cha mẹ ở nhà an toàn: sửa mái nhà hoặc lò sưởi hỏng, sửa bậc thang nguy hiểm, hoặc loại bỏ mối nguy. USDA cũng hỗ trợ nhà ở cho thuê nông thôn và hỗ trợ tiền thuê cho người thuê cao tuổi. Vì tính đủ điều kiện phụ thuộc vào vị trí bất động sản và thu nhập hộ gia đình, cách nhanh nhất để biết nó có phù hợp không là gọi trực tiếp cho văn phòng Phát triển Nông thôn USDA địa phương.

Hãy bắt đầu bằng cách ghi ra tình huống nào áp dụng: cha mẹ bạn sở hữu hay thuê nhà, và họ có phải là cựu chiến binh không? Điều đó cho bạn biết nên gõ cửa nào trước. Là người chăm sóc, bạn có thể thu thập giấy tờ và ngồi cùng cha mẹ trong suốt quá trình, nhưng hầu hết các chương trình này đều yêu cầu chữ ký của chính chủ nhà hoặc người nộp đơn, vì vậy hãy lên kế hoạch làm việc đó cùng nhau (hoặc với giấy ủy quyền hợp lệ nếu cha mẹ bạn không thể ký).

Đây là một trình tự đơn giản các bước cần làm:

Một vài lưu ý. Hãy để ý lịch: Hoãn Thuế Bất động sản chỉ mở từ ngày 1 tháng 10 đến ngày 10 tháng 2 và có thể hết ngân sách, và Miễn giảm dành cho Chủ nhà toàn phần cần được nộp trước ngày 15 tháng 2. Giữ bản sao của mọi thứ bạn nộp. Và hãy cảnh giác với lừa đảo — mỗi chương trình trong số này đều miễn phí nộp đơn, và không có chương trình chính phủ hợp pháp nào gọi điện để đòi phí, thẻ quà tặng, hoặc số An sinh Xã hội của cha mẹ bạn để 'xử lý' một quyền lợi thuế bất động sản. Nếu ai đó gây áp lực với bạn theo cách đó, hãy cúp máy và liên hệ trực tiếp với văn phòng thẩm định quận, Văn phòng Kiểm soát Tài chính Tiểu bang, hoặc HUD bằng số điện thoại trên các trang web chính thức của họ.